Como ya hemos señalado en más de una ocasión en este blog, el sector inmobiliario ha experimentado a lo largo de los últimos meses una recuperación vertiginosa desde la zona mínimos a la que le llevó el dichoso Covid.
La llegada de las vacunas ha permitido un repunte de la confianza y, con ello, una vuelta de los inversores a la actividad. Las previsiones más recientes presentadas por las inmobiliarias apuntan a que este año las transacciones de compraventa de viviendas podrían rondar las 500.000 operaciones o, lo que es lo mismo, se volverían a recuperar los niveles precovid, destacando además una estabilidad generalizada de precios, lo que son muy buenas noticias para el sector.
En lo que respecta a la vivienda de obra nueva, por ejemplo, los datos más recientes apuntan a que el número de operaciones de compraventa experimentó una subida importante el pasado mes de febrero hasta situarse en unos niveles que no se veían desde mediados de 2014.
Como no podía ser de otra forma, este coletazo del sector ha disparado el interés por la búsqueda de oportunidades tanto en el ámbito institucional como en el particular. En el caso del primer grupo a través de millonarias operaciones de compra de activos con el objetivo de desarrollar el nuevo producto estrella, el build to rent, mientras que en el segundo caso a través tanto de inversores como de compradores finales de vivienda.
Por eso, en nuestro blog de esta semana, traemos una pequeña guía con lo que a nuestro entender, consideramos que son los puntos claves a la hora de comprar una vivienda de obra nueva .
1. Compra sobre plano: Una de las ventajas que ofrece la obra nueva es la posibilidad de comprar sobre plano, lo que permite, entre otras cosas, poder elegir la distribución que mejor se adapte a las necesidades del cliente o la introducción de acabados específicos con calidades de última generación.
2. Eficiencia y sostenibilidad: En los últimos años Europa ha endurecido la normativa de cara a mejorar la sostenibilidad y eficiencia de las ciudades y cumplir así con los protocolos medioambientales. Eso significa que, para tranquilidad del comprador, en el caso de la obra nueva, las construcciones ya cuentan con todos los requisitos exigidos por la normativa más reciente, mientras que en el caso de vivienda usada existe un riesgo elevado de que, en aras de cumplir con dichas exigencias, se produzcan sobrecostes o derramas no deseadas.
3. Plazos: Un proyecto para la construcción de obra nueva suele llevar aparejado plazos de entrega más largos que una vivienda de segunda mano. Dentro de este apartado debemos distinguir aquellos proyectos que cuentan con licencia de los que no. Esta distinción tiene su importancia ya que podría adelantar entre año y medio y dos años el plazo completo de entrega de las viviendas.
4. Impuestos: A la compra de vivienda de obra nueva se le aplica el 10% de IVA, mientras que a la de vivienda usada se le aplica el Impuesto de Transacciones Patrimoniales (ITP) que es del 6%.
5. Pagos: La facilidad de pagos es otra de las principales ventajas. Desde la firma del contrato de compraventa hasta la entrega de las viviendas suelen pasar como mínimo un año lo que permite adecuar el calendario de pagos a las necesidades del comprador, algo que no pasa en la compra de vivienda de segunda mano.
6. Avales: Es muy importante que la promotora inmobiliaria a través de la cual se formalice la compraventa de la vivienda ofrezca una línea de avales al comprador con el objetivo de reforzar su seguridad y confianza con respecto a los pagos que vaya haciendo de la vivienda garantizando la devolución de las cantidades entregadas ante cualquier incumplimiento por parte de la promotora.
7. Hipotecas: El escenario de bajos tipos de interés en el que vivimos actualmente permite a los bancos ofrecer unas tasas muy competitivas para sus préstamos hipotecarios lo que, sin duda, es un reclamo más que interesante para aquellos que estén en la eterna duda de “alquiler o compra”. Aunque puede variar para algún caso concreto, la norma general es que, en el momento de la escritura, el comprador haya abonado un 20% del valor de la vivienda para poder tener acceso a un 80% de hipoteca. Otro punto a tener en cuenta es el de la subrogación de la hipoteca con el banco que financia la promoción. Hoy día, y a pesar de que es una opción, no una obligación, los bancos suelen luchar a brazo partido para conseguir al comprador de la vivienda, si bien el banco financiador suele contar con algo más de ventaja al incluir en su oferta los costes de tasación, notario y Registro.
8. Garantías: Otro de los puntos que distingue la compra de obra nueva de la de segunda mano es el de las garantías. En concreto, un año para el resarcimiento de daños materiales o por vicios o defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado de las obras, tres años para aquellos defectos que afecten a elementos constructivos o de instalaciones y diez años para defectos que afecten a estructura, cimentación, soportes, vigas o forjados.
No es de extrañar, pues, que el inmobiliario se haya convertido, de nuevo, en el “sector refugio” para muchos inversores, tanto institucionales como particulares, que empiezan a ver cómo, poco a poco, se empieza a despejar el horizonte.
A pesar de que los datos continúan mostrando firmeza en la recuperación, lo cierto es que los inversores siguen disponiendo de una gran cantidad de liquidez pendiente de invertir una vez se confirme, con datos más rotundos, la vuelta a la normalidad.
Mientras llega ese momento, lo cierto es que, desde el punto de vista del inversor, el inmobiliario sigue ofreciendo rentabilidades muy superiores a otros productos que podrían estar englobados en su categoría por perfil de riesgo.
No lo duden, el sector está de vuelta y lo hace con más fuerza que nunca a tenor de los datos que vamos conociendo en los informes más recientes de las principales consultoras inmobiliarias. Tanto si está pensando en comprar o invertir, el momento ha llegado y, como no podía ser de otra forma, y sin que se note demasiado, QLT Homes está a su disposición para ayudarle a dar el paso en una u otra dirección.
