Este vertiginoso 2022 sigue avanzando sin que parezca haber nadie a los mandos, a tenor de los bandazos que se vienen produciendo prácticamente a diario. La escalada de acontecimientos vividos a lo largo de los últimos meses ha tirado por los suelos todos los escenarios posibles dibujados por los analistas macroeconómicos a principios de año.
La guerra de Ucrania, los problemas de suministro a nivel global, el fuerte repunte de los precios de las materias primas, la escalada vertiginosa de la inflación y, ahora, las primeras subidas de tipos de interés en prácticamente una década han sido, entre otros muchos, los ejemplos más significativos de estos bamboleos que, sin duda, han dejado una sensación de incertidumbre y zozobra de cara al medio y largo plazo.
El alza de tipos llevado a cabo por la Fed norteamericana, la mayor en 28 años, ha materializado algo que, a pesar de estar ya completamente descontado por el mercado, tal y como lo reflejaba la curva de tipos, parecía necesitar llevarse a cabo como prueba fehaciente con la que constatar que, ahora sí, comienza una nueva etapa dentro del ciclo económico norteamericano y quizás mundial.
En este sentido, es importante destacar que, a excepción de Japón, cuyo Banco Central ha decidido seguir manteniendo sus políticas expansivas, el resto de autoridades monetarias (Banco de Inglaterra, Banco Nacional de Suiza, Banco de la Reserva de Australia, Banco de la Reserva de La India, entre otros) ya han comenzado con este proceso de subidas de tipos y, en muchos casos, de recortes de políticas acomodaticias.
¿Afectarán las subidas de tipos al sector inmobiliario?
Esa es la pregunta que, a día de hoy, se cuestionan todos los actores involucrados en el sector. Por este motivo, vamos a intentar desde aquí poner sobre la mesa los argumentos a favor y en contra para, con ello, extraer unas conclusiones al respecto.
A favor:
- El mercado inmobiliario vive actualmente una etapa de máximos. En concreto, el número de transacciones se sitúa en su cifra más alta desde 2007, con los precios medios subiendo entre un 6% y un 9% en el último año y las hipotecas en máximos desde 2011.
- La construcción sigue mostrando fuertes signos de recuperación, tanto en obra nueva como en reformas y rehabilitación. Tras haber superado la barrera de las 100.000 viviendas de obra nueva en 2021, las previsiones apuntan a que se podrían superar las 130.000 en 2023.
- La tasa de ahorro de las familias españolas sigue siendo elevado, si bien es verdad que el nuevo escenario económico irá poco a poco mermando las cifras actuales. En este sentido, la evolución ha ido desde los máximos de 2020, con una tasa del 14,9% de la renta bruta disponible (RBD), al 11,4% en 2021, cifras que aún están muy por encima del 8,9% registrado en 2019. Esto significa que, a pesar de que la inflación y la subida de tipos podrán ralentizar el crecimiento económico, no interrumpirán la inercia de los últimos trimestres.
En contra:
- Una subida de tipos de interés tiene como objetivo el enfriamiento de la economía. El encarecimiento del crédito hace que se produzca, casi de forma automática, una reducción de la demanda, conllevando así al ansiado equilibrio de los precios. Pero no todo es tan sencillo. En el otro lado de la moneda, o quizás en la misma ecuación habría que destacar que, una subida de tipos tiene un impacto directo en la caída del consumo y de la inversión. En este sentido, y a pesar de que el objetivo principal de los bancos centrales es el control de la inflación, la agresividad con la que se produzca esa subida de tipos podría llevar a descarrilar a muchas economías al llevarlas de cabeza a un ciclo de recesión, con el consiguiente impacto que un efecto así tendría tanto en desempleo, como en morosidad y quiebra de empresas.
- La presidenta del BCE, Christine Lagarde, ha asegurado que en Europa no será suficiente una única subida de tipos de interés en julio, sino que en septiembre se producirá otra más, lo que podría impactar de forma notable al sector inmobiliario.
- Unas condiciones económicas más duras podrían hacer que la brecha entre precios de la vivienda y salarios se incrementen aún más. Desde 2016, los sueldos han subido de media un 5,9% mientras que el precio de la vivienda lo ha hecho un 15,9% por lo que, una subida de tipos de interés podría hacer empeorar de manera más rápida el ya de por sí maltrecho escenario.
Conclusiones:
- Es probable que las subidas de tipos de interés planteadas en el medio y largo plazo enfriarán la escalada de precios de la vivienda, pero tendrá un impacto mínimo en la recuperación del sector constructor y no debería conllevar a un repunte significativo de la morosidad.
- Se espera que el BCE suba entre 150 y 200 puntos básicos los tipos de interés, lo que hará que el Euribor a 12 meses pase del -0,5% al 1,5%. Esta subida tendrá, sobre todo, su impacto directo en las hipotecas a tipo variable, si bien, en España, dos tercios de las hipotecas firmadas son a tipo fijo por lo que, en líneas generales, apenas supondrá un aumento considerable de intereses.
- Los analistas apuntan a que los precios de la vivienda, una vez incorporado el nuevo escenario de tipos, repunten en torno al 5% en 2022 y entre un 3%-4% en 2023, situándose así dentro del “rango de equilibrio”.
- A pesar del actual “ruido mediático” que se está produciendo en torno a las posibles consecuencias que podría tener en el sector inmobiliario una subida de tipos de interés, es importante destacar que la situación actual no es la de 2008 por: 1) Los bancos han endurecido de manera notable sus estándares; 2) el nivel de ahorro de los hogares sigue estando en tasas muy sólidas; y 3) sigue existiendo una fortísima demanda de vivienda que la oferta está muy lejos de compensar, especialmente en obra nueva.
